地產觀潮｜實探新政後的廣州樓市：二手房放盤量顯著增加，買家議價空間更大！
從官宣“認房不認貸”再到“920新政”放鬆限購，廣州樓市在這些利好政策刺激下交出了一份較爲亮眼的“金九銀十”成績單，由政策放鬆帶來的刺激效應能持續多久？
從成交量來看，廣州新房和二手房市場成交量均明顯回升。廣州中原研究發展部統計顯示，10月廣州新房成交量超6500宗，環比上升43%，比去年同期成交上升23%，創近5個月以來新高。二手房方面，10月成交量達9361宗，市場活躍度有明顯提高。值得一提的是，受取消限購等政策的影響，市場數據顯示，番禺區樓市成交數據尤爲亮眼。10月番禺的一手住宅網籤套數達1707套，在廣州全市總成交套數之中的佔比超過四分之一。
11月初，廣州越秀東山口片區的老舊小區。吳家明/攝
“這邊還是限購區域，較新的二手房小區價格大概在每平方米50000元左右，但可以再談。”在廣州白雲區飛翔公園附近，房產中介陳經理告訴記者，“新政後，二手房放盤量顯著增加，放盤量增加意味着可選擇的機會更多，對買家而言議價空間也更大。”
11月初，廣州白雲區一家房產中介門店。吳家明/攝
記者在越秀東山口片區採訪時，也有多位購房者表示，9月之前廣州房價出現較爲明顯的回落，即使該片區是廣州傳統的優質學區也同樣如此，新的政策調整在促進釋放改善需求的同時也使得部分需要置換的改善客心態有所變化。有房產中介經理表示，“920新政”後成交量是有所增加，但到了10月底交易量開始有所減少。
今年9月20日，廣州將非限購區擴大至黃埔、番禺、花都、增城、從化及白雲北部四鎮，同時非本市戶籍在限購區購房社保年限由5年降低爲2年，二手房增值稅免徵年限也由5年改爲2年，由此打響了一線城市鬆綁限購的首槍。
除了二手房，與其他三座一線城市相比，廣州新房成交量漲幅也較爲突出。據市場公開數據顯示，北京10月新房住宅成交量爲5177套，環比下滑12.1%；上海10月新房成交量爲4721套，環比下降58%；深圳10月新房住宅成交量爲2654套，環比上漲27.84%。
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一線城市一直是全國樓市的風向標。在業內人士看來，除了政策優化，廣州樓市有其自身的特殊性。“廣州新房和二手房價格在今年6到8月的跌幅明顯，所以市場確實存在超跌反彈的訴求，而且廣州相比深圳而言，本地人羣相對更多，也代表着更多的購房需求。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
李宇嘉表示，相比其他一線城市，廣州樓市最近一兩個月的表現相對較好，最主要的原因就是“920新政”的出臺。“從我們觀察到的情況來看，從9月20日到10月20日左右的一個月時間裡，廣州番禺、黃埔這兩個次中心區，特別是連接主城區的片區銷售量翻倍增長。從整體表現來看，‘920新政’的政策效應還是不錯的，但從10月下旬以來，市場銷售量出現明顯下降，已經恢復至9月20日之前的狀態，政策有所效果但卻有點短暫。”
對於一線城市的樓市政策，李宇嘉認爲，城市外圍區域的政策可能會率先調整，特別是上海和深圳，但限購調整等措施的效應週期會比較短，因爲供求錯配、需求疲弱和預期轉弱的基本面還是沒有改變，政策需求端刺激帶來的效應已經明顯減弱。
中指研究院認爲，整體來看“認房不認貸”政策落地後，10月多地市場情緒回落，政策效果持續性不足，房價普跌、一線城市政策優化預期等因素依然制約着購房需求釋放節奏。當前，“穩房價”“穩預期”才能更好地促進房地產市場修復，從政策趨勢來看，未來北京、上海、深圳有望按照因區施策原則，優化限購政策，廣州限購政策亦有進一步優化空間；北京、上海優化普宅認定標準、降低首付比例、降低房貸利率等也是重要方向。
責編：朱雨蒙
校對：劉榕枝
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